北上广深住宅库存达五年最高 年增近千万平米

黑蝴蝶

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，总体看，受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高。

深圳成全国首个上涨城市

国家统计局数据显示，在新建商品住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，2014年12月份价格下降的城市有66个，郑州、武汉、赣州3个城市房价持平，深圳是惟一的房价上涨城市。环比价格变动中，最高涨幅为1.2％，最低为下降1.3％。

上海易居房地产研究院研究员严跃进称，对于深圳市场而言，虽然没有取消限购政策，但房地产市场看涨情绪还是比较明显，尤其随着目前广东自贸区建设，以及深圳城市经济的发展，对于此类城市的物业投资等依然有很大的价值，从这个角度看，深圳房价上涨也符合市场预期。

分城市看，一线城市整体平均上涨，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%；二、三线城市房价仍然下降，降幅缓慢收窄。

值得注意的是，与上年同月相比，去年12月份绝大多数城市房价依然下跌。70个大中城市中，价格同比下降的城市有68个，厦门、郑州2个城市上涨。其中，同比价格降幅最大的杭州市，已经连续数月“领跌”全国，12月份的同比降幅达到10.3%。

2014年下半年，住建部提出了“千方百计去库存”，定调了楼市下半年的主线，由此也拉开了各个城市退出实施三年之久的限购政策的大幕。但当年三季度的成交并未有明显改善，直到“930”限贷松绑政策的出台，市场开始呈现需求上升、走势企稳的态势。

回顾2014年，众多房地产开发商营销花样层出不穷，比如“全民营销”、“众筹买房”、“双十二购房” 等来带动销售，以求房地产市场的“雾霾天”早日消散，但营销效果参差不齐，有迎合者也有观望者。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称，从国家统计局数据来看，70城房价呈渐入春天节奏，总体上处于弱复苏转回暖态势，预计今年上半年环比房价止跌反弹，正式进入上涨通道，结束负增长调整期。

一线城市新房成交量环比增逾15%

据国家统计局测算，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高。

对此，刘建伟表示，受前期信贷政策调整、央行降息持续发挥作用，以及年底开发商冲业绩等多重因素影响，商品房成交大幅攀升。

刘建伟称，2014年12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，高于全国平均水平。

事实上，在楼市成交大幅升温带动下，北上广深4个一线城市和部分重点二线城市土地市场持续升温、地王频出，全年土地出让面积、成交金额刷新纪录。据中国指数研究院统计，截至2014年12月31日，北京市的土地出让金总额锁定在1916.9亿元，同比增长5.2%，再创历史新高。

上海二手房表现突出

国家统计局数据显示，目前一线城市二手房价格四个都出现了上升。其中深圳二手房环比涨幅仍然排前，涨幅为0.7%，其次为上海，涨幅0.4%、北京和广州涨幅分别为0.2%。

德佑地产数据显示，2014年，上海市二手住宅共计成交17.83万套，环比下跌39.6%；成交均价为2.13万元/平方米，环比上涨16.5%。

数据显示，2014年上海市二手住宅市场大体呈U形走势，年初由于2013年的市场余热影响，成交量尚可，尤其是3月的成交量达到了接近2万套的水平。不过随着信贷的收紧，和市场惯性的减弱，自4月起，市场就进入了下行轨道，特别是6-9月的成交量一直在1.3万套以下的低位水平。但是自9月末央行的贷款新政开始，市场逐渐走强，11月上海普通住宅标准的调整以及央行降息的接踵而至开始引燃市场，11、12月的成交量都达到了2万套的高位。随着市场的起色，二手住宅均价也在年末出现了快速上涨的局面，连续创造新高，至12月已达到了2.34万元/平方米的历史新高。

业内人士认为，市场看涨情绪在持续增强。房主和房企的定价策略有所不同。房企要涨价，需要考虑各类负面效应，比如同行的竞争、年度销售目标的状况等。而对于房主来说，只要是财务自由，并不急于抛售的情况下，定价上会趋于强硬。所以二手房市场的回暖，本质上也说明目前整个市场回暖的信号正不断释放。