房地产税是典型的税上加税！可怕的是要年年税上加税！

王锐

    对于即将开征的房地产税，其实是一种典型的税上加税。不信的话，我们可以先看看土地出让金和政府税费占到房价的比例。

   目前房地产所涉的税费比较繁杂，直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。假设房子市值是200万元（单价16000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收主要为以下几种。

   一是企业所得税，由于国家规定房地产的最低利润率不得低于8％；

   二是营业税，开发商品房的营业税税率为5％；

   三是土地增值税，随着土地价格的不断提升而动态增加；

   四是城市维护建设税车，以及教育费附加；

   五是印花税，商品房销售合同按0.05%贴花。

   除此之外，还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。简单地说，一套总价200万元的房子，里面上缴的相关税费接近30%。而土地出让金也往往占到房价三成以上（参考：任志强曾经说“现在人们老是觉得房价贵，是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”），这样算下来，房价的六成左右实际上是老百姓交给政府的税费。

   如果目前将开发商转稼给自己的含有以上税费的所谓房价或评估价为基数，向房产所有人征收房地产税，由于其计税基数中本来就含有了大量的税费，因此，可谓是税上加税。其实税上加税大家又不是没见过，只要不是在增值的基础上征税，都逃不了税上加税的可能性。但房地产税作为一种“税上加税”有其特殊性，它是每一年都必须要上交的，不是一次性的，而是要与持有的房产终身相伴的。

   目前地方政府土地财政的实质为：一方面通过高价出让土地，取得巨额土地出让金；另一方面高地价带来高房价，在“税上加税”的基础上推动房地产税费的增加。如果地方政府的财政收入依赖于土地财政（包括房地产财政）的绳结始终解不开，继可供出卖的土地资源逐步枯竭后，开征房地产税的内在驱动力将非常强劲，可谓锐不可挡。

   另外，目前社会上存在的一些论调笔者必须站出来批驳。第一，某些经济学家还在庸俗地认证开征房地产税是否加大老百姓的负担，笔者觉得这些人要么无耻，要么愚蠢，只要征税，就是加重负担，这不是明摆着吗？用得着去认证一个结果很清楚的问题吗？第二，某些经济学家还在认为开征房地产税是政府对房地产调控的有效手段，笔者觉得这些人要么幼稚，要么良心坏了，房地产调控的思路不是加税，却是减税。征收房地产税就是解决地方政府财政收入问题，这是94年搞的“分税制”造成地方财政收入入不敷出的恶果。政府对高房价征收房地产税将进一步将“穷人”挤出了市场。

   为了避免在开征过程中引发社会矛盾，笔者有几条可操作性建议如下：

   1.要利用好伟大的“代扣代缴”制度，将房地产税由直接税巧妙地转变为“间接税”，由房地产税负税人所在单位作为代扣代缴责任人，在工资中逐月按比例直接扣除。这可以最大限度降低拔鹅毛的痛感，将税痛化解于无形中！

   2.老百姓交纳的房地产税可以作为个人所得税的抵减项目。

   3.征收的房地产税的使用范围应该明确规定，至少有一部分要用之于民，比如交纳了房地产税的老百姓可以免交小区的物业管理费，小区的基础建设可以考虑投入一点，让居住环境在纳税后能够有所提升。

   4.要考虑好老百姓自住房的免税诉求，充分考虑他们的税负承受能力，真正贯彻好中央十八大提出居民收入到2020年翻一番的战略目标，规定好一个免征面积空间，比如，三级城市人均80平米免征房地产税，二级城市人均70平米免征房地产税，一级城市人均60平米免征房地产税。

   5.进一步减少财政供养人口数量，有资料显示在2012年时我国财政供养人数就已经超过了6000万，目前的情况是有增无减，中国行政管理费用占财政总支出的比重估计接近或超过25%，对比经合组织国家（世界主要发达国家），其行政支出占财政支出的比重普遍要低于中国，各国基本都能控制在15%以下。因此，政府要认认真真搞精兵简政，将财政供养人数降下来，将行政支出占财政支出的比重降下来。