十年楼市两茫茫：供需变天分化加剧

请叫我女神

     2001年7月14日，北京申奥成功的第二天，身在莫斯科的王石说，北京申奥成功，受影响最大的是房地产业。历史经验表明，奥运级别的体育赛事将带来大量的基础设施建设投资，而自2003年开始，中国房地产市场进入“黄金十年”。

　　 14年后，北京再次获得了2022年冬奥会主办权。又一场国际体育赛事的举办，将给北京及周边区域房地产业带来哪些机会？能否造就新一轮房地产升势？

　　 继2008年成功举办第29届夏季奥运会之后，北京与张家口再次获得2022年第24届冬奥会主办权。届时，北京将成为世界上第一个既举办夏季奥运会，又举办冬季奥运会的城市。

　　 大型运动会不仅是体育的盛宴，更是地产资本的狂欢。2001年7月13日，北京获得2008年夏季奥运会主办权，年底成立组委会，奥运准备工作启动。2002年12月3日，上海获得2010年世博会主办权，次年上海世博会筹备工作正式启动。而2003年，正是国内房地产市场“黄金十年”的起点，这仅仅是巧合吗？北京再次申奥成功，能否造就新一轮房地产升势？

　　 黄金时代

　　 “需求+政策”双重驱动

　　 国家统计局数据显示，1991~2013年，全国商品房平均销售价格从786元/平方米上涨到6237元/平方米，上涨了6.94倍，年复合增长率达10.16%。

　　 从2003年起，房地产市场更呈现出前所未有的繁荣。2004~2013年间，全国商品房平均销售价格由2778元/平方米上涨到6237元/平方米，年复合增长率达11.57%，超过1991年以来整个时期平均水平1.41个百分点。

　　 尽管自2005年起，为抑制市场过热的势头，房地产调控政策陆续出台，一度被戏称为“十年九调”，但这十年依然成为房地产市场发展最活跃的时期。

　　 财富证券研究发展中心分析师王群向《每日经济新闻》记者表示，房地产“黄金十年”归根结底还是“需求增长+政策指引”共同作用的结果。

　　 “中国在实施住房市场化改革之前，城镇居民住房实行实物分配制度。然而，相当长时间内国家对住房建设的投资规模都比较低，明显滞后于居民对住房的需求，导致城镇住房供给严重不足”，王群认为，随着中国购房人口群体增加以及人口从农村向城镇流动，民众对城镇住房的需求进一步增长，在住房需求积压、购房人口增加、农村人口向城市流动等因素叠加下，房地产需求端不断膨胀。

　　 与此同时，过去十年，在中国经济的“三驾马车”中，投资一直是重点。房地产业由于具有产业链长和行业面宽的特征，对整体经济发展具有明显的拉动作用。

　　 财富证券的统计数据显示，1991~2013年，房地产投资占全社会固定资产投资比重由6.01%增长到19.27%，尤其是2000年以来，这一比例保持在17.05%~19.84%，房地产也长期被定位为中国经济支柱产业。

　　 白银时代

　　 普涨结束，分化加剧

　　 然而，牛市总有终结的一日。

　　 2014年，房地产市场在没有任何调控政策的背景下出现深度调整。尽管自2015年二季度起市场逐步回暖，但在多位行业人士看来，与2003年相比，支持房地产“黄金十年”的两个关键因素——需求与政策正悄然发生改变。

　　 新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，经历了“黄金十年”，房地产需求已经得到了较为充分的释放，城镇居民对住房的需求正在下降，供求关系发生逆转。

　　 财富证券的统计显示，在目前世界主要国家中，人均居住面积最高的是美国，达到67平方米，这与其地广人稀的特点有关，其他国家的人均居住面积均在40平方米以下。2013年，中国城市人均住宅建筑面积达到34.7平方米，已经明显高于日本等国的水平，与法国、英国的差距也不到1个百分点，这意味着中国城市人均居住面积的上升空间有限。

　　 王群表示，25~44岁的人口群体是中国房地产市场的主要消费群体。2004~2013年，该群体人口占总人口的比重由34.33%下降至32.57%。以20~39岁、15~34岁、10~29岁和5~24岁的人口群体数量来推测未来5年、10年、15年和20年后的购房人口比重，测算结果分别是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，说明中国购房主力人口比重将逐步下降。

　　 但在供应层面，由于土地的过量供应，导致房地产库存居高不下。根据欧阳捷的预计，如果加上在建面积与土地储备，仅存量房地产便需要6年时间来消化，这意味着即使未来3~5年地方政府不再出让土地，也可以保证市场的足够供应。

　　 至于在政策层面，欧阳捷预计，伴随经济转型升级，经济增长模式将逐步由投资驱动向消费驱动转变。但由于新经济增长点的形成还需要时间来培育，为了保持整体经济稳定增长，政府将继续采取措施维护房地产市场的稳定，这也是自2014年以来国家相继出台多项政策来刺激房地产的主要原因。

　　 综合上述因素，国内房地产行业将难以持续过去的繁华，增长拐点已至，行业将进入中速而稳定发展的“白银时代”，房价普涨的时代终结，市场将出现明显分化。

　　 未来机会

　　 掘金城镇化、社区服务

　　 尽管房地产“黄金时代”已经终结，但在“白银时代”，房企仍有大把机会。

　　 “首先，中国仍处于城镇化阶段，据测算，每年还将释放出10亿平方米的基本住房需求，这依然是一块很大的蛋糕”，欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，根据国务院去年发布的新型城镇化战略规划，到2020年要将常住人口城镇化率从当前的53.7%提高到60%左右，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，这将带来巨大的住房需求。

　　 但欧阳捷提醒，随着人均住房面积超过33平方米，面积改善型需求将大幅下降，剩下的是品质改善型需求。在房价单边上涨时代终结的背景下，房子的商品属性会更加明显，谁的产品品质好，谁就能抢到有限的客户，这将更加考验房企的“内功”。

　　 区域一体化是另一个机遇。王群认为，区域一体化在促进产业转移的同时，还能协调各城市间的产业布局，并促进人口的转移，从而为房地产带来新的机会。