发展商或成为你房产财富的“刽子手”！

丹丹

从“9·30”到“3·30”，一系列房地产市场“新政”的支持，使得中国房地产市场下行趋势减缓，近一段时间以来，“北上广深”四个一线城市房价在整体下行的房地产市场中逆势而发，环比看涨。对此，一些发展商和媒体甚至放话：“回暖的势头非常明显”；与股市的动荡形成对比，房地产市场这样的形势给投资者的信心打了一剂“强心针”，让房地产投资者信心指数开始增长，乐观的气氛再一次浓厚起来，房地产投资者抱着像十年前靠房地产大赚一笔的希望，又开始蠢蠢欲动；甚至像当年“卖房炒股”那样，疯狂地将资金投入楼市了。

澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师

然而，笔者对这样的投资行为和未来市场的投资前景持有担忧态度托市政策，这并非是看空楼市，而是从投资学的角度讲，应在投资市场多方博弈中，找到未来发展的主流趋势进行投资可行性的分析判断；而非如当下投资者抱着“赌徒”的心态一哄而上。目前的房地产市场，“新政” 托市的痕迹十分明显。所谓“托市”，主要是通过金融杠杆对购房者的能力进行提升。政策的本意是惠及刚需购房者，但同时由于缺乏必要的监管机制（如全国联网的不动产登记制度）和严格履行制度的机构，新政“惠及”更多的，还是发展商利益群体和相关的投机者。房价在多重因素助推下，开始有了“回暖”迹象，那么问题来了，房价究竟是靠杠杆支撑，还是靠真正的实际需求支撑？房子的本质是供人居住的，并非发展商和投机者拿来豪赌的筹码；然而，目前问题的重点在于，房子满足居民居住需要的功能反而居于次位，发展商、投机者和相关利益既得者，把房子当做了他们吸金的工具，而这一功能的实现则集中体现于房价的“看涨”上。

当房价涨到超过了房屋本身的价值之后，房价下跌则成为趋势；毕竟居民收入并没有同步增长，刚需旺盛与购买力疲软成为了不可调和的矛盾，房价下行进入调整平台也是正常的的市场现象。然而，这是在房价上涨中占尽好事的发展商和相关利益既得者是不愿意看到的，于是在国家宏观调控政策和金融杠杆等手段“托市”时，大肆炒作，利用舆论吸引众多投资者入市（最好是以全部身家入市）也就很正常了。

可是投资者就甘愿用自己的真金白银为别人的“钵盆满溢”买单吗？为什么投资者仍然对国内房地产市场兴致不减呢？一项研究显示：在“赌场”的心理期望中，乐观主义者在成功几率很小的游戏中，总是抱有最高的赢钱希望；而且，即便是输掉了游戏，乐观主义者也比悲观主义者维持信心和更高的赢钱希望，并且在输掉大量金钱后，仍倾向继续游戏以求翻盘。

这也就理解了，为什么在房地产市场呈现下行趋势是，仍然有大量的投资者涌入：一厢情愿于价格上涨的人，一叶障目，看不到任何投资行为都会在一个价格周期中波动，这是市场的本质决定的；而发展商鼓吹房价，借助“新政”东风，通过做多市场将房价稳定在一个较高的水平，维持投资者的信心，从而使得资金不断流入这个市场，使得相关利益获得者得到持续的收益，至于这个市场健康不健康、价格泡沫丰富不丰富就不去管了——这种行为从本质上看已经脱离了理性的投资，而演变为带有“豪赌”性质的投机行为了。这种情况下，发展商就像是站在桌子里面“发牌”的人（百家乐游戏中的Banker），而购房者和投资者们就好比是台子外边“看牌”和“翻牌”的人（Player），不管玩家的本领有多高，只要待在赌台的时间足够长，都会输掉桌面的所有筹码。

投资者要明白一点：未来资产增值与否，并不取决于你的购买价格，而是要从根本上考察投资标的物的实际价值几何，以及未来发展情况怎样。目前，国内房地产市场新开工和房屋竣工面积下降的同时，商品房待售面积依然在增加说明，全国房地产市场整体依然处于“去库存”周期中；深圳楼市刚刚有了起色，银行限贷就开始了——因为银行认为贷款的抵押物已经不足以成为控制风险的抵押物了；北京通州楼市尚未借助“副行政中心”的东风起飞，就被有关部门约谈“不许涨价”……综合来看，目前国内的房地产市场尚未进入一个正常的上升空间，在房价和楼市风云变幻的市场中，大家手中的购房资金不仅仅受制于市场，还要考量利益群体对政策利用所带来的负面影响，这种负面影响可以让一切规律与预测都失去了效用。有句俗话这样说：“王婆种瓜，自卖自夸。”这就是国内外发展商的真实写照。由于中国人的惯性思维和传统认知的桎梏，及发展商财大气粗的铺天盖地做广告和宣传，普通投资者被这些表面营销手段长期蒙蔽，只要是发展商宣传力度大的，销售人员说好的项目就会深信不疑。而从海外成熟的房产市场视角来看，在房产市场的下降周期及调整时，买卖双方签订合同的一瞬间，发展商的风险全部转嫁给了消费者，他们的资金回笼了，利润全部套现了，而投资者们的真金白银则被当成了房价跌宕中的筹码了。

投资者没有经济学知识与常识是更加可怕的，在调控政策带来的短期利好的形势下，他们以为房价会一直上涨不会下跌——这种想法在稍有经济史常识的人来看，都可以说是无稽之谈；投资者们以为，只要随便买套房就可以坐等升值，甚至可以“投资+自住”两相宜。很显然，他们忽略了“鱼与熊掌不可兼得”的道理。跟随这样的趋势所做的投资，最终会渐渐演变为泡沫化的投资，看似美好的财富未来，也极有可能在一朝一夕之间，随着资产泡沫的破裂而化为泡影，更不要说未来的子女教育规划与个人的养老规划了。

前车之鉴，后事之师，无论是日本房地产失去的十年，还是美国房地产泡沫轰然破灭，投资历史的经验告诉我们，当自身的投资心智无法驾驭财富野心时,当自身的财富规模和守护财富的财商智慧不匹配时，所面对的不是资产的增值，而是财富的灭失与资产的缩水——这是当下国内每一位高净值人群和财富拥有者必须警醒的事！