上海进入“500万”房价时代 80后成主力

王锐

深圳之外，上海是国内房价上涨最厉害的城市。

长期从事中高端房屋营销的德佑链家区域总监郭楷的感触很深，今年以来他加班的次数增加了，即使开车的路上也不断有电话询问。“80后的新上海人，成了500万-1000万住宅的主力购房人群，他们这个阶段有的已经结婚并养育了孩子，对改善性住宅的需求较明显。”郭楷告诉记者。

国家统计局数据显示，今年6月，房价环比涨幅最为明显的四座城市依次为深圳(7.2%)、上海(2.4%)、北京(1.6%)和广州(1.6%)。值得一提的是，搜房网统计的上海外环内成交的、2房以上公寓项目共计182个，其中价格超过500万的项目数为124个，占比约70%。

《第一财经日报》记者多方采访获悉，政策影响、板块补涨、土地市场火爆等多方位因素促成了上海的房价“温和”上涨，并导致中高端项目频繁入市。

板块补涨

统计数据显示，今年上半年，上海市商品住宅成交均价为30722元/平方米，环比2014年下半年上涨11.87%，这个数据比今年初业内预测的全年涨幅10%还要夸张。

有市场人士对上海每个板块进行分析，发现闸北、普陀、徐汇区域的房价一直在领涨。“闸北应该属于补涨，虹口区和杨浦区也还会补涨，上海的土地价值将重新进行重估。”上述市场人士指出。

以位于虹口区的瑞虹天地为例，其即将入市新一期平均价格比之前入市的一手房源提高了近8%，价格将在7万/平米左右，价格超过了业内的预期。事实上，瑞虹天地的二手房也随着虹口板块的补涨而水涨船高，《第一财经日报》记者查阅搜房网数据显示，在“330”新政的前一天，上述楼盘成交的二手房价是47908元/平米，而最近一期的二手房成交价格则变成了55646元/平米。

政策影响和股市好转促进了资金大量进入楼市，相比于传统的静安区、徐汇区高企房价，上述地区房价还有涨价空间，并因为这一轮的供求关系而迅速上涨。

本月初，上海市政协经济委推出《上海2015年上半年经济运行状况评估、下半年经济形势分析》专题报告。报告指出，上半年虽然上海的固定资产投资增速企稳回升，但房地产开发领域占了六成，可谓“一家独大”，2014年底以来，在央行一系列释放流动性举措刺激下，上海房市与股市逐渐复苏，并呈现加速上行态势。

《第一财经日报》记者查阅上海统计局网站显示，今年1-6月，上海房地产开发投资1550亿元，同比增长15.8%，增幅较1-5月份提高0.3个百分点，相比2014年全年增速提高了2.1个百分点，与上半年全国房地产开发投资增速相比，高出11.2个百分点，连续7个月高于全国平均水平。

上述板块的价格上涨，一方面由于购房者反应到供求关系，同时也与土地市场火爆有关。由于上述区域土地日益减少，上海每年的土地供应日益减少。因此闸北区域不断出现了地王项目，比如金融街、华润等房企在今年上半年相继拍下区域地王，而在这些地王旁边的楼盘因为地价上涨其均价也在上涨。

80后选择

郭楷发现，目前500万以上的房屋购买者越来越年轻化，这些购房者不同于之前的70后，他们的选择影响到了市场的格局。

“80后都喜欢住新房，因此可以发现，很多板块新房可以卖到4万/平米，但是周围二手房只有2万/平米，由于80后对于新房的追求，一手房市场一直非常火爆。此外，80后由于进入了结婚生育阶段因此对于学区房也是很看重，而学区房无疑增加了房价。再者，80后喜欢精装修的房屋，这样可以节约装修时间，那么房价自然要上涨。”郭楷告诉记者。

学区房和精装修都在增加整个房屋的溢价。记者了解到，目前上海精装修房屋一般装修价格在3000元/平米-6000元/平米不等。而学区房更是提高了房屋的价格，复旦大学的一份研究报告显示，将“重点小学”的学区楼盘价格进行了统计，并按照市区和郊区归类，并对比其区域内学区房和所有楼盘的价格中位数，可以看出这些“学区房”单价比全部房屋单价均高出差不多6000元左右。

做为80后的曹波(化名)就是这样一个例子，其之前在市区有一套一室的房屋，随着结婚和生子就选择在外环边购买了一个小三房置换，而曹波购买的房屋旁边的二手房则明显价格比一手房低。

“现在大家都有车，因此我们可以考虑住远一点，而且做为新上海人我只需要有学区房就可以，选择稍微外面一点的房屋可以让我住的更加宽敞。”曹波在电话里告诉记者。

郭楷认为，房屋做为不动产相对风险较小，虽然目前房价一直上涨，但是很多80后都存在“刚性置换需求”，因此500万以上的改善型住宅不断热卖。

中原地产数据显示，截至7月20日，新建商品住宅成交面积为83.9万平方米，比6月同期增加10.1%。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦推算，未来10天增加30万平方米几乎没有难度。如此，7月成交至少在110万方以上水平，也是近6年以来成交量最高的7月。