房地产新政刺激了谁

赵小春

房地产新政刺激了谁

        政府对房地产政策开始转向，从地方政府自行“救市”，变为中央政府托市。3月30日，央行与财政部等部委联合行动，分别从金融和财税角度提出了支持房地产的“新政”。

        央行、住建部与银监会政策是，重点支持改善性住房贷款需求，对于商业贷款的二套房，首付比例降至40%；对于公积金贷款的二套房，首付比例降到30%。财政部政策是，购买2年及以上非普通住房对外销售的，按照其卖房收入减去购房价款后的差额征收营业税；2年及以上普通住房对外销售的，免征营业税。

        一日之内同时推出针对消费性住房的金融和财税政策，中央政府意在刺激房地产消费需求，进而带动房地产投资和土地销售。这是本届政府首次利用组合拳刺激房地产需求，显示管理当局对宏观调控的淡定已经不复存在，试图回到通过房地产拉动经济增长的老路。这样做期望达到两个目的，一是稳增长，二是有助化解地方债务困境。

       在整体经济下行趋势背景下，拉动房地产需求，是政府管理总需求最简单的办法。去年以来，各地纷纷放弃限购限贷政策，通过自救方式来刺激本地房地产市场。虽然销售状况有所改变，但市场活跃状况难以持续，国家统计局最新的2月房地产数据显示，70个大中城市中，与去年同月相比，新房和二手房价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。与上月相比，新房价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。二手房价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。

        从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。销售量和价格下降可以解释为有春节淡季因素，但另一个事实则从侧面说明问题。国家统计局分析认为，尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。

        这个事实反映出这样的逻辑，一是流动人口影响一、二线房地产销售，二是房地产需求主要是消费性需求，而非投资性需求。正是这样的逻辑引发了政策选择，即支持消费性住房需求，包括支持改善性住房需求。

        显然，3月30日推出的房地产新政对于消费性住房购买者是利好，因而短期内市场或有所活跃，但由于房价下跌，也会对消费者心理产生影响，因为改善性需求对价格相对敏感。当然，从政府调控角度看，放松对房地产市场管制，是一件好事情，让房地产最终回归市场规律，这是必然的趋势。

        不过切不可认为，房地产政策出现转向，房地产市场就会触底反弹。

        目前政策仍属于放松管制，而非强刺激政策。此前一系列房地产调控政策目的在于抑制房价涨速过快，避免市场崩盘。现在则是看到房地产长周期拐点已经出现，期望通过放松管制来稳定市场预期，加快去库存速度，进而带动房地产投资。今年1-2月，全部房地产投资增速为10.4%，与住宅投资增速一起回落0.1个百分点。房地产投资增速与2014同期的19.3%相比，下降近一半。而土地购置面积增速在2015年1-2月急剧下降至负31.7%，显示开发商不看好后市。

        由于经济周期、货币周期和人口周期叠加，房地产投资性需求大幅减少，再加上股市赚钱效应，股市与房地产的跷跷板特点更为突出，因而未来房地产的稳定与增长，只能依靠消费性需求。

        影响住房消费需求的因素包括收入、利率、税收和预期等，在投资者放弃住房投资，经济通缩压力日显背景下，消费性需求不会因为新政而出现爆发式增长，而在房地产税预期下，改善性住房需求者可能出现既买新房，又卖旧房的行为模式。

        以去库存，促投资为目的的房地产新政，只能对消费性需求带来短期利好，并不会带来房地产市场的反转。而从房地产新政的药方看，政府对房地产周期的认识是清楚的，因而目前出台的政策，只是稳增长的权宜之计。

        还是那就话，房地产市场不出清，经济就不会见底，只有政策用尽了，房价才有见底可能。（刘杉，经济学博士、中华工商时报副总编辑）

中央接二连三发救市文件 楼市到底怎么了？

        继27日国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，今日央行、住建部和银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》；随后财政部发布《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。

        国土部和住建部文件提到，对于住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

        三部委文件提到，要支持居民购买普通自住房，购买二套房的家庭，商业贷款首付比率最低降至4成；用公积金贷款买房的家庭，首套房首付比率最低降至2成，二套房首付比率最低降至3成。

        住建部文件提到，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

中央在沉默一年多后，接二连三发布房地产相关文件，不禁要问，中国楼市到底怎么了？

        数据显示，今年1-2月份，市场总体来说还是延续了去年的一个态势，商品房的销售面积、销售额、土地的购置面积、房屋的开工面积继续回落，待售面积继续增加。70个大中城市除个别城市以外，房价无论是环比还是同比，绝大多数都是下降的，这说明咱们的市场还是比较低迷的。

        房地产资深观察人士分析称，中国楼市已连续10个月下滑，部分三四线城市甚至已没有成交量，或许正是中央层面决心再度维稳房地产的原因。

        同时，据权威人士透露，今年以来，国家多个智囊团已多次到地方调研楼市形势，尤其是摸底三四线城市的房地产市场。“过年时我们就被要求回乡了解房价走势、土地出让情况、地方财政所受影响等方面。”

        此外，除智囊团下到各省市调研，两会前各县市相关负责人也分别被叫至住建部报告当地房地产市场情况。”上述人士介绍。

        中原地产市场总监张大伟则表示，公积金历来是房地产微调的先期部队，虽然涉及人群面不及普遍政策，但却预示着未来的政策取向。

        独立房地产专家谢逸枫则直接指出，“2015，中国经济自2012年以来最困难的一年，面临巨大的经济结构调整风险。事实证明，一旦房地产稳不住，经济必无法稳定，这就是中央启动新一轮楼市刺激政策的导火线。”

       目前摆在中央与地方政府面前的楼市困难有六条：一是天量库存；二是区域分化严重；三是房企资金承压；四是购房门槛高；五是房地产金融风险；六是住房需求断层。

        谢逸枫表示，今年中国房地产市场主要集中表现以下六个特点：市场指标增速下降、区域分化严重加剧、楼市刺激政策持续、平均价格平稳过渡、拉长库存消化周期、住房新增刚需逐萎缩。

        谢逸枫分析，从短期内刺激经济增长、为结构性改革赢得时间的角度看，央行将出台更加宽松的货币政策，降准、降息可期。

        因此，中央较为宽松的政策态度预示着未来货币政策宽松化调整，房地产业将继2009年后再度步入较为宽松的金融环境。（凤凰财经 李愿）

各方点评：

二套房贷首付4成救不了房产泡沫

        财经评论员牛刀在微博称，过剩的住宅起码够1亿个家庭居住，想要消化根本不可能。中国房产泡沫之大举世惊叹，用什么方法都不会有用。这种方法，在有房产的家庭不会有用，一般都有三四套房，真正需要房产又敢贷款的家庭少之又少，根本不可能拉动大量过剩的住宅。

        这是政府公开鼓励炒楼，大多数人冲进泡沫中，都会血本无归。因为美元加息，中国金融风暴必然爆发，这个时候想抢在美元加息之前，再血洗一批资金。

优秀的地产股有戏了

        李大霄指出，这是房地产政策的重大变化，利于自住及改善性需求，利于房地产市场的稳定，同时对经济稳定剂股票市场的稳定有重要作用。优秀的房地产股有戏了：利好股市及房地产股票，投资价值排序为内房股、B股、A股。

楼市政策方向全面调整

        中原地产首席分析师张大伟认为，二套房贷款政策松绑的标志意义非常大。一是，二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策。2013年，楼市火爆，很多地方收紧政策，将二套房贷政策调整为首付从6成上浮到7成。松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。二是，二套房贷款政策如果调整，对于改善需求来说，将出现质变。2014年9月30日，央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市但主要针对的是卖一买一需求。如果对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。三是，信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

房贷放松属大利好，可能还有第四枪

        上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博中表示，“两部委新政打响救市第一枪，三部委房贷新政，属于救市第二枪。而财政部与国税总局的营业税新政，属于中央救市第三枪。可能还有第四枪。即便只此三枪，火力已能使市场回暖了。”

无法根本扭转房地产趋冷的大趋势

        伟业我爱我家胡景晖认为，房地产新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型、高价房的销售。但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限。此外，新政策最根本的是政府把鼓励政策从首次置业调整为改善型人群。新常态下会刺激二季度交易，但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势，别指望量价齐升。（证券时报网）

短期内无法扭转市场预期

        民生宏观分析称，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，政策力度超预期。然而短期压力缓解，长期压力不减。从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。

为什么调整？

        930房贷新政和1122降息之后，房贷的“价”（房贷利率）虽然开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

如何调整？

        此前的地产政策松动主要是：放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等，这次的措施主要是：

        1）鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

解读：此前公积金贷款额度已有提高，但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪，很多人还是需要组合贷，但组合贷审批复杂、时间慢，一般交易双方很少采用，此次提出鼓励组合贷，有可能简化审批流程，加快审批速度。

        2）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

解读：有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，超预期

        进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；

解读：公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%，符合预期

        对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

解读：有房无贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至30%，超预期

按照支持合理住房需求（自住型和）下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整，不过北京上海放开限购的可能性较低。

对房地产市场的影响？

        短期压力缓解，长期压力不减。鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

         第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。

        第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。

        第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。

        第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。

对宏观经济有何影响？

        房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

        由此推断，中央必将继续加大稳增长力度，由公共部门接住私人部门下落的刀。

下一步政策重点：

        1）地产政策还可能进一步松动。我们在春节之后的第一篇报告《羊年之初的四个政策风口》中最早提示地产政策将有所松动，二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套房信贷，不过北京上海放开限购的可能性较低

        2）货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。从时点上看，4月概率大。一是财政缴款、外占下滑需要对冲，二是城投债到期高峰临近，三是4月是两会之后政策变动的高峰期，4月25日政治局会议之前可能提前行动。

        3）基建投资继续加码。以一带一路为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙、云南等为辐射区。项目上，基础设施的互联互通最为优先。预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或称为“一带一路”首批战略港口。中国中铁、中国铁建和中国交建三大基础设施建设与海外项目施工企业最为受益。

附政策全文：

二套房贷款最低首付比例降至四成

        中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知

       中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委)、银监局，新疆生产建设兵团建设局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：

        为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：

        一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

        二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

       三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。

       请人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

中国人民银行

住房城乡建设部

中国银行业监督管理委员会

2015年3月30日

个人转让两年以上普通住房 免征营业税

        各  省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

        为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：

        一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

        二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005﹞172号）的有关规定执行。

        三、本通知自2015年3月31日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税﹝2011﹞12号）同时废止。

姚明明

房价