一段时间内并不是所有的商品房都具备保值的功能

王锐

这一轮货币贬值似乎还没有停下来的势头。1月28日，人民币对美元即期汇率盘中再次逼近2%跌停线，这是最近三个交易日内人民币二度接近跌停。

货币贬值会对诸多行业和市场资金带来很大影响。在房地产市场，人民币贬值将主要带来两大利空：一是引发投资于国内物业的国外资金撤离，导致价格下跌；另一个则是会提高房地产企业的融资成本，影响投资效率。目前，国内房企海外发债已逐渐形成规模。根据计算，人民币每贬值3%，房地产企业的总借款将上升1%。

央行这次为何不干预汇率

从目前的形势来看，如果人民币对美元汇率持续下跌，外资撤离带来的房价大跌不日将成为现实。 不过，和其他国家一样，中国汇率是在政府的管控之下。

在2015年，中国经济面临的下行压力更加巨大，不论是调结构还是转型，都离不开房地产这个最大的缓冲气垫。这从最近上到国家总理一反常态突然唱多房地产，下至地方政府仓皇救市就可以预感到——2015年形势紧迫，房地产绝不能出现任何差池。

在这一背景下，中央应该不会让人民币贬值带动房价大跌成为现实。既然政府可以操控汇率，那为何最近还眼睁睁地看着汇率下行？目前有一个不可回避的现实——制造业危机。

自去年底以来，逐渐丧失了成本优势的中国外向型制造业企业接连倒闭，大量工人失业，而执行着货币大放水政策的欧洲和日本的企业慢慢胜出，如果中国在此时放任汇率下跌，则有利于赢回价格竞争优势。

这就让官方提高了对汇率下跌的容忍度。中国央行副行长潘功胜在1月23日表态，“欧洲央行的新一版QE(量化宽松)政策加上美国量化宽松政策正常化的趋势，将会进一步推动美元汇率的走强，从而可能会对人民币兑美元汇率形成下行压力。”人民币对美元中间价最能体现官方意志——1月26日，中间价为6.1384元，下跌42个基点，创下2015年以来新低，这反应了上层对人民币汇率下行的放任态度。

贬值预期将推进楼市分化格局

考虑到人民币贬值对房价的下拉作用，预计后期央行将会在促进出口和不伤及房地产业之间找到一个动态平衡点。不管怎样，长期来看人民币的贬值预期将会形成，这会促发人们寻找货币保值之路，而房子仍是目前的重要载体之一。

不过，和以往不同的是，随着中国城镇化推进和供需结构性变化，一段时间内并不是所有的商品房都具备保值的功能。在供需比例严重失衡的三四线城市，房价停滞甚至下行的可能性依然存在。而在一线和二线重点城市，那里的楼市却是另一番风景——需求不断潮涌，开发商正血拼抢地，预示着未来的上涨空间。可以预计的是，未来出于保值需求的资金将更多流向一线和二线重点城市，这将进一步拉大这些城市和三四线城市房价的价差级别。

事实上，这一结局在本世纪初的阿根廷就已经上演了。在1991年后的十年，阿根廷一直按法规执行当地货币比索和美元1:1的兑换比率。但在2002年，阿根廷放弃了这一政策，决定让美元在自由兑换市场上的供需关系决定比索的价值，结果造成比索同美元的兑换比值在几个月内损失了66％。在贬值预期之下，人们出于保值的目的，将大量资金投入像布宜诺斯艾利斯这样经济发达城市的房地产，使得那些城市的房价基本保持稳定，而不像其他城市房价那样卷进狂跌的通道。

即便在布宜诺斯艾利斯，也因区位不同而出现差异。城北的物质和环境条件较好，贬值之前那里比城南同类物业价值高出33%左右；贬值之后，二者相差了65%。人们普遍相信“购买砖头”用于保值的优越性——好位置的物业能够毫无困难地出租，也方便流通变现。

其实，目前中国的楼市格局一方面是需求演变的结局，另一方面也有人民币贬值预期的因素。在过去的两三年，人民币阶段性贬值时有发生，而与此同步的是，一线和重点二线城市的房价节节攀高，除了刚需推动外，人们出于财产保值愿望的购买行为也助推了这一趋势，导致这些城市和三四线城市房价差阶越拉越大。

在过去的一年，人民币兑美元贬值幅度达到了2.42%，是2009年以来首次出现全年下跌。从目前来看，官方认可的两相兼顾的汇率平衡点还在探寻当中，此间楼市将会强者更强，弱者更弱。