高端住宅集中放量 上海房价涨幅赶追深圳

王锐

继深圳楼市强势回暖之后，上海房价也出现“领涨”迹象。

按照国家统计局最新公布的排名，5月份，上海房价涨幅位居全国第二，仅次于深圳。另据克而瑞机构数据显示，上海商品住宅5月成交均价为31871元/平米，比去年同期上涨了15.47%，涨幅创下了近5年以来的新高。

业内人士分析，上海房价上涨的原因，除了政策催化及部分股市资金涌入，还有需求结构调整因素。仲量联行研究部经理周志锋认为，受豪宅需求量持续增加的影响，上海下半年房价可能会继续上扬。

高端盘成交放量

上海房价上涨的趋势并没有止步。

6月23日，中原地产的最新数据显示，6月15日-21日，沪新建商品住宅成交均价达到35505元/平米的峰值，这比5月份的3.2万元/平米又高出了近3000元。

“3月份以来，上海房价呈现出强劲的上涨势头。5月新房的成交均价涨幅已经创下新高，6月楼市又延续了这一势头。虽然7月份的销售淡季到来后，这一趋势或将有所缓解，但下半年上海房价普遍上涨的概率仍然很大。”中国指数研究院研究总监陈延彬说。

高力国际研究部董事谢靖宇表示，近期上海房价的上涨主要与成交结构有关，高端住宅成交数量大幅增加。

“与以往楼市成交主要为刚需首次置业房不同，今年总价在1000万到5000万元左右的高端商品房成交最为活跃。这部分群体以改善需求为主，其特点是将手中一套或多套房产卖掉后，在核心商圈购买大户型高价楼盘。”谢靖宇指出，由于改善性需求的大量入市，拉高了整个上海商品房的成交均价。

中原地产分析师卢文曦告诉记者，上海单价10万元/平米以上的新建豪宅，2014年平均每周的成交量只有3套，但今年5月以后，这一价格段的房源周成交量一直保持在10套以上。而进入6月后，这类房源每周成交量甚至达到了20套以上的水平。

中原地产的数据显示，从新房成交比例来看，上海单价在5万元/平米以上的中高端楼盘成交量此前只占新房市场的10%-15%，但现在这部分楼盘占整个新房市场成交量的比例已经快速提升到19%。

仍存上涨空间

业内人士分析，政策的强力催化作用，加上股市资金回流以及少量投资需求，共同推动了沪房价的上扬。

“提高公积金贷款额度、降低二套房首付门槛、减免交易税费，政策效果虽然缓慢，但释放出的能量却相当惊人。”谢靖宇说。

上海房产机构人士告诉记者，此前只有少数小型商业银行实行二套房首付四成政策。但4月以后包括四大行在内的大型银行都开始抢占二套房市场，将二套房首付比降至四成。此外，房贷利率的优惠，也刺激了相当一部分仍在观望的购房者，使这部分需求加快了入市的脚步。

分析人士认为，从政策角度看，市场对央行持续降准、降息的预期很强，促使购房者加大了对资金杠杆的使用。

周志锋称，在信托、股市和其它理财渠道风险加大的同时，沪楼市的抗跌性更强，而楼市的收益性也令人期待。经过综合比较，财富人群的资金转而选择抗风险能力更强的楼市。在政策的刺激作用下，用更便宜的资金购买自住、投资两宜的高档房，成为不少财富人群的主流选择。

此外，在陈延彬看来，上半年不少从股市中获利的投资者，为了落袋为安，将部分资金从股市转入楼市，而这部分购房者大多倾向于购买高端住宅。

克而瑞研究部副总经理林波则指出，目前也不排除有少量投资客入市，但在限购没有放开的背景下，上海房价的主力推手仍然是刚需和比例在不断增加的改善需求。

由于购房需求再次被激发出来，业界认为，上海房价将再次进入上升通道。

“虽然现在普通商品房的价格并未上涨，但在高端住宅的带动下，市场预期由看空变为看多，这也进一步增加了下半年普通商品房涨价的可能性。考虑到市场对降息预期的增强，购房资金成本有望进一步降低，接下来沪房价仍有上涨空间。”周志锋说。