房地产现历史性拐点

姚明明

房地产现历史性拐点

近期股市震荡未平，业内分析此次股市大跌后金融活动趋向萎靡，全社会GDP增速可能因而损失0.6个百分比，经济下行情况下，国务院发展研究中心副主任刘世锦在近期召开的“新丝路·新机遇”第二届兰州城市论坛上做了以“新常态下区域经济战略”为主题的演讲，并着重指出房地产行业在新形势下的发展趋势。

国务院发展研究中心副主任刘世锦

我国经济正出去下行趋势

国务院发展研究中心2010年研究了国际上二战之后经济发展的经验，提出基本判断：中国经济在2013-2015年有很大的可能性下行，论断出来以后很大部分人不认同，因为中国的经济一直以来增长很好，特别是在经济危机时，中国经济一枝独秀，风景这边独好，怎么会下行？

根据国际经验和经济学上的分析，下行是符合发展规律的，过去五年的情况来看，这个过程已经发生，新常态已经形成，最重要的一点就是，我们的经济增长将由过去10%的高速增长转向中高速增长。

经济下行的“底”在何方？

中国经济的高增长依赖的是高投资，高投资主要是由三个部分组成的，基础设施占20%-25%，房地产占25%左右，制造业投资占比大概是30%以上，这三项加起来可占整体投资的85%左右，而制造业投资又直接依赖于基础设施、房地产和出口的增长，中国的高增长触底必须要高投资触底，高投资触底依赖三大巨头，第一个落地就是出口要落地，中国的出口已经在下跌，中国今年预定的增长目标是6%左右，但现在上半年仅仅是在一个正的增长，主要原因是成本和汇率的上升，我们竞争力相对下降。

第二个落地是基础设施建设，中国的基础设施建设占投资比例最高的时候是在2000年左右，作为政府稳增幅的手段。

第三就是房地产投资，房地产从去年开始回落，发生回落变化以后大家看法也是不一致的，有些房地产的大鳄认为中国的房地产也是周期性的变化，过一段时间还是要回去的。房地产出现了一个历史性的拐点，因为构成房地产成本70%的历史需求峰值在2014年已经达到。房地产有一个很重要的特点，区域差异大，同样是碧桂园的房子，一个地方跟另一个地方的价格是不一样的。一线城市和二三线城市情况不同，尽管从目前来看全国库存的压力非常大，需要一个过程。

经济回落情况下房地产仍是中坚 增长潜力仍在

房地产回落到位以后，从长期来讲，房地产仍然是国民经济的中坚，以美国为例，大家看美国经济怎么样，首先看美国房子卖的怎么样，美国前段时间出现的所谓的次贷危机也是因为买房子的问题而出现的问题，说明这个行业仍然是很重要的。房地产的高速增长期过去了，并不等于说房地产不发展了，它还是会有一个正的增长。

中国很多人的住房问题还没有解决，刚需，和一些“不太刚的需”还会有，增长潜力还会有，但是增长最快的阶段已经过去，也就是峰值期已经过去，开始回落，回落到适当位置以后会稳定，稳定以后高投资到位，高投资到位以后高增长也就回落到位，点值应该在6%-6.5%之间。
中国经济底盘大、基数大，即使中国经济增长速度有所回落，中国经济每年的新增量仍然是全世
界最大的，我们的新增量大概7千亿-8千亿美元，大家应该对中国经济发展的前景充满信心。

产业分化加剧 发展依靠核心竞争力

产业规划对区域经济发展影响很大，最近几年中国经济回落主要是石化行业，比如：煤炭、石油、石化、钢铁、水泥、玻璃等等，另外一些行业比如说日用消费品，纺织、服装、矿泉水此类，发展仍然比较平稳。有一些行业的增长速度还是比较快的，比如医药、运输设备、IT产业等。从全国来讲，各地差异还是比较大的，甘肃地区作为重化工业为主的地区，经济的增速的下滑是比较明显的。

与此同时，在我们行业内部，分化也比较明显，以汽车业为例，2015年汽车生产量最大的地区是重庆，第二位的是广西，汽车行业在中国的发展还是不错的，虽然它的增速也有所放缓，各个地区的分化比较严重。

在分化比较严重的情况下，各地区应该怎么办？以兰州新区来说，产业结构如何调整？下一步，我国的产业结构会出现幅度比较大的调整，比如钢铁和煤炭，我们算过账，PPI（工业品出厂价格指数）已经连续38个月呈现负增长，重化工业的PPI降幅达到20%，这些行业占到整个工业PPI下降的比重达到80%左右，盈利水平的下降已经占到整个工业盈利水平下降的70%左右。这些行业的产能必须要达到20%-30%，供求才能平衡，在政府财政中才能恢复增长。

在行业发展进程中，一些企业竞争力不行势必将淘汰，但一些有竞争力的一定要留住，增强核心竞争力，以兰州的牛肉面来说，有毛细、二细、三细，但最关键的是牛肉面的汤，这就是核心竞争力。企业一定要找到自己的核心竞争力，坚持住，发扬好。

地产财政主要收入途径发生改变 房产行业发展要靠“人”

房地产发展包括城市的发展要看对外来人口的态度，现在中国出现“新东北现象”，原因是多方面的，其中一个重要方面就是人口问题，这给我们的启示是，我们城市以前对外来人口包括农民工，采取一种不欢迎的态度，这种态度一定要变。

5-10年以后，哪个城市配套吸引的人越多，这个城市财政收入越丰厚。现在地方财政收入主要靠卖地，现在一方面卖地的空间不大，另一方面价格也上不去，这条路基本上已经走不通了。而国外，以美国举例，地方行政部门70%-80%的财政收入是房地产各方面的税，实际上，以后地方政府税收的很大部分要来自于房地产税，也就要求一定要有人来住你的房子才能收税，地方政府应该张开双臂欢迎各个地方的人，不单纯指的的博士、硕士这些人。

中国甘肃在线