《房价的预测公式》

王磊

　　一 M2和房价的相关性公式
　　实际公式是这样的。公式一：
　　M2增速=国内产品销售总额增速（销售额＝价格x销售量）
　　这个公式有美、日、中国60年左右的实际数据支持。中国从建国到2008年，上面等式两边的相关系数是0.965。美日也差不多。
　　接着说。公式二：
　　M2增量*系数≈房地产销售总额（销售额＝价格x销售量）
　　这个公式的公式的关键是前面有个系数，就是房地产销售总额占全年M2增量的比值。简单地说，就是新增的M2到底有多少钱流入房地产了。
　　大家看看M2和房价相关性图。从2003年左右开始M2才开始和房价完全平行。因为2003年左右分配公房才彻底底结束了，在那以前，房子的价格是不真实的，公房和商品房并存。好多公房都是只给了个办房产证的价，便宜到极点。
　　而每年房产销售总额占M2增量的比例决定了M2增速高还是房价增速高。
　　接着说。公式三：
　　M2增速*正相关系数≈房价增速（销售额＝价格x销售量）
　　M2与房价的正相关系数中国指数研究院给出的是：2012年为0.98（所以我在图中将房价走势和M2走势在2012年的交汇点画出来了）。这个正相关系数受两个关键参数的影响。一是当年新增M2流入房地产的比值，二是当年房地产销售量（面积）增速。因为：M2增量*系数≈房地产销售总额（销售额＝价格x销售量）。

　　事实上，如果能算准以上的关键参数，房价增速就可以100%算出来。末日博士鲁比尼就准确地算出了美国次贷危机的时间点。悲剧地是，中国经济从头到脚都不是这么玩的。
　　1. 在中国，M2真的是可以随便印的。在外国，只有金三胖行，其它zf立马被选票干下台。
　　2. 销售额里面有个最让我头疼的数据。就是假按揭的比例。我知道一个楼盘开始的假按揭比例是30%~100%（如果销售为零，必须是30%以上，要不然马上有农民工讨薪），但我不知道最后他们到底真正卖了多少出去。
　　我们大家试着计算猜测一下未来最可能的走势。你心目中的数据不必尽和我相同。我只是说一种方法。大家可以按自己认为合理的数据来预测。
　　先说一下，房子是金融工具，将房子比喻成股票是最恰当的（房子和股票最大的不同就是交易时间一般长达1~2年，价格有非常大的滞后性）。简单地说，房子就是用来炒的。而炒作的金融投资品，多高的价格都是合理的，只要有人接盘。
　　多低的价格也是合理的，只要有人抛盘。
　　房价问题是彻头彻尾的金融问题，房子已经成为与股票、债券、基金等具有相同性质的金融产品。
　　我发现经济论坛还有一半的人信誓旦旦地将房子比做电视机，用供求关系来分析房价，看着这些经济学白痴我只能哭笑不得。你囤台电视机试试。有人囤300多台电视机等升值地没有，但囤300多套房的大有人在。
　　我帖子中所有的房价都是指全国平均房价，大家可以把它理解成股指，各地房价分化以后再说。

　　（预测前提：10年内，D不会亡。D不亡，印钞不会止。因为不印，地方各级D部就要垮了。不放水养小弟，总部马上垮，D是宁愿放水让P民垮也不能让D垮的，这个不解释。5年后M2达到200万亿几乎就是板上钉钉的事了，而且很可能还会提前。以每年15%的M2增速计算，10年后M2将达425万亿。毫无疑问，未来十年是高通胀。所有的预测都是在10年内不出现经济泡沫破灭、房价崩盘的前提下计算的。关于房泡破灭的原因时间点，后面的楼再讨论。
　　还是从M2增速说起。我前面说过我偷懒了。因为M2增速在2012年与房价增速完全重合，所以我就直接把结论拿来用了，中间计算过程省了。结果引起而来很多人的误会。）

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