一线城市量价齐升 分析称自住购房最佳窗口期已至

丹丹

     房价会怎么走？政府对房地产市场调控有什么新思路？今年是不是置业好时机？每年“两会”，房地产总是公众关注的热点话题。3月5日李克强总理所作政府工作报告中提出了“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性住房需求”。对于业界来说，这一表述犹如春风拂面。就在新政策思路展现的同时，近期接连的降息信号，也给市场注入强心针。业界预测，随着降息通道的继续打开，二套房贷也即将放开。目前，全国楼市均出现回暖迹象。1月份全国楼市库存出现首度下降，而一线城市楼价与成交量则几乎出现上涨，这对于有购房需求的买家来说，是一次难得的“窗口期”。可以确定的是，在政策走向预期下，今年对于改善性置业买家来说，是一个好时机。在当前楼市供货量充足、价格又还尚未上涨的“触底反弹”前夕，最佳购房“窗口期”已至。   
    一线城市量价齐升
    来自国家统计局的数据显示，2015年1月份，一线城市新建商品住宅成交均价为24138元/平方米，环比增长0.4%，同比增长8.1%；“北上广”三大一线城市的新建商品住宅成交均价同比均录得上涨。在广州市场，从去年第四季度和今年以来的楼价走势可见，广州楼价“稳中有涨”趋势已经确立。比如刚刚过去的2月份，尽管成交量因春节长假而出现下跌，但均价仍是近5个月来的第二高位。
    而从各区近5个月成交活跃的15个指标盘价格走势也不难看出，和去年10月份的均价相比，有过半楼盘的均价在今年2月有小幅上涨，涨幅普遍在3%—10%不等。尤其以大发展上指标楼盘表现最为显著，目前以保利、越秀等大集团的多个指标盘均录得人气爆棚，成交价出现回涨。“年后我们多个楼盘的咨询、来访量都有明显的增长，咨询量增幅达到30%，现场销售人员感觉忙不过来了。”保利地产首席研究员吴定金告诉记者。
    “涨声不断”似乎成为了2015年开年，一线城市楼市的最普遍的现象。这也让不少购房者放弃观望选择入市。
    上半年购房时机佳
    当前，在全国房地产尚处于修整的棋局下，一线城市由于处于“价值高地”，势必成为沉淀政策利好的“资金池”。而北上广深的限购又尚未完全退出，楼价还暂处于压抑状态，因此楼价表面平稳。而不少专家认为，今年上半年的3—6月，会是一个转瞬即逝的窗口期，往者不可谏来者犹可追，从历史经验看，踩准楼市节点意味着收获巨大升值红利。正是如此，把握当下，对购房者而言极为重要。
    方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，3月份开始广州楼市将会由冷转热，出现量价齐升的局面。而稍微保守的地产大佬则将五六月确定为楼价向上飞涨的拐点。香港路劲董事局主席单伟豹建议购房者，如果有买房计划，6月份前可以出手了。同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年上半年入市为最佳，今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。
    ■业界观点
    “稳中增长”基调不变今年楼市将会回暖
    广东保利总经理余英：
    从此次政府工作报告中，可看出两方面的情况“拐点”以及“增长”；2014年的可以称之为淡市，而此次两会并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了支持、促进，并没有出现全年的抑制投资性需求，而是改成了稳定住房消费，政府态度转变可谓巨大；回顾20年，政府的工作报告中出现“支持居民自住和改善性住房需求”的措辞是在2009年，而后房价上涨；可以称2015年是楼市的拐点之年，紧接着必然会是房价的上涨。
    从本次两会便可发现，政府为楼市奠定了今年的基调——“稳中增长”，房价是一定不会跌的；各大开发商第一季度还不会明显涨价，趁着没涨价之前赶紧入手，目前就是置业的最好时机；楼市预计二季度将会回暖，三季度迎来上行！
    我们联合越秀地产，主要致力于为客户打造全国最具规模的房地产推介会，本次参加房展会项目覆盖整个华南大广东区域，包括广州、佛山、东莞等主力城市，甚至还有海南今年是房展会第三个年头，也是三年中参展项目数更多、产品线更丰富、展会形式更新的一次，从刚需项目到豪宅项目，涉及到广州各个区域，相信大家来到房展会都能选到自己钟意的房子。
    楼市尚处在黄金10年房价将平稳上涨
    越秀地产营销副总经理伍岳峰
    从长期角度来看我仍然认为房地产是稳中向好的。土地资源与城市配套紧张会拉升房价；粤港澳自贸区的落地使外来人口增多，促进楼市消费；每年来广州工作的大学生的购房消费也保证了北上广深等一线城市有较平稳的增长。所以，随着国家对房地产的政策回归到市场调节的方向，今后楼市将会是健康、稳中有升的市场，这点毋庸置疑。
    我在去年的时候曾说过，2014年楼市会见底，今年3月广州楼市将全面复苏。所谓地产“金银期”之说并不是指楼市直线下跌，未来10年依然在稳步上升的黄金时期。这个判断首先基于楼市基本面——供求关系，这是决定楼市走向的一个最重要因素；其次基于楼市发展与GDP增长呈正比例关系；最后看政府调控政策。人口多的城市房价就会平稳上涨，现在购房正当时。
    两会看好房地产广州刚需供不应求
    合富辉煌首席市场分析师黎文江
    李克强总理在政府工作报告中提到今年GDP增速目标为7%，这是否意味着经济下行，利空楼市呢？黎文江分析称，GDP增长7%算是一个正常的目标，虽然相对前两年有所下降，但从世界范围与增长的绝对值来看，这个数字还是很大。在黎文江看来，“7%”对于房地产来说是利好，房地产的前景值得看好，“它表示经济有下行的可能性，这个时候需要房地产去稳定经济，发挥其在扩大内需、拉动投资方面的重要作用，所以今年提出了支持住房消费，表示国家支持房地产发展。”
    当谈到房地产税能够帮忙抑制房价时，黎文江持相反意见：“羊毛出在羊身上，开征房地产税，这部分税收最终会加在租金和房价上，房价上涨是必然的。”众多楼市利好之下，广州库存量很大也是事实，黎文江分析称，库存绝大部分是130平方米以上的大户型，而今年刚需会供不应求，价格可能有小幅上涨。
    买房要正确选择入手时机
    北京大学公共经济研究中心研究员韩世同
    “不动产登记会引发二手抛售，房价会下降！”新政的到来让不少购房者观望情绪增强，坐等降价，然而真的是这样吗？韩世同分析称，这其实是对不动产统一登记的误解，“这并不是重新登记，而是升级版，将全国的不动产登记统一起来。”他认为这并不能对房价造成影响。那么问题来了，什么时候买房合适呢？韩世同认为，现在房价已经出现回暖，一定要趁开发商优惠力度大的时候入手。
    那一年，你错过的“小阳春”
    ■链接
    尽管在过去的10年，从总体上说，何时入市购房，都会得到来自市场端一个正面的奖励。但是，仍然有一些最佳的入市时间窗口，让你以更低成本，更加从容地挑选。但是它们总是转瞬即逝，让人追悔不已。
    最佳入市节点1：2008年11月——2009年3月
    2008年年底，各大城市如北京、广州、成都等逐渐开闸放地，大多数地块以底价成交。同时，“地王”欠缴地价、退地的消息频传。然而，在宽松的货币政策刺激下，楼市开始渐变，2009年3月份，“小阳春”行情开始越演越烈，成交放量翻番，2008年11月——2009年3月，是该节点的最佳抄底时期。
    最佳入市节点2：2011年12月——2012年4月
    2011年楼市陷于低迷，看衰声音不断，然而降温8个月后，楼市又开始触底反弹。2012年春，这是一个令人想起来并痛惜扼腕的春天，广州楼市出现“小阳春”，窗口期无情地迅速关门。2012年4月份广州楼市成交量已经猛涨了30%，攀升至83.24万平方米，那是自2007年6月份后再也没有达到的高度，如恍惚一梦，便由春入夏。很快，中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期就出现了，购房者痛失最佳购房良机。a